觀點網(wǎng) 受疫情、宏觀經(jīng)濟及調(diào)控政策影響，房地產(chǎn)行業(yè)早已進入“黑鐵時代”，現(xiàn)金流成為決定企業(yè)生死的關(guān)鍵。

如何通過銷售、融資等渠道保障現(xiàn)金流安全，亦是擺在經(jīng)理人面前的問題。

于11月7日，據(jù)深交所披露，中海企業(yè)發(fā)展集團有限公司（下稱中海企業(yè)）所申請的150億元小公募正式獲批通過，將采取分期發(fā)行方式。

(資料圖)

這基本是中海企業(yè)年內(nèi)在交易所申請的第一筆公司債額度，而在發(fā)行市場上，此前該公司已實際落地數(shù)筆公司債及中期票據(jù)。

上述最新獲批的公司債募集說明書中，中海企業(yè)提及，募資除用于償還有息債務、補充流動資金兩大常規(guī)方向，還涵蓋支持產(chǎn)業(yè)內(nèi)房企緩解流動性壓力，以及項目建設用途。

這顯示出中海系仍有余力進行業(yè)務擴張，至于更多個中細節(jié)，中國海外發(fā)展并未回應觀點新媒體。

過去半年以來，房企融資持續(xù)收緊，融資渠道依舊暢通的群體多以央國企及部分民企為主，前者擁有天然的國資背書優(yōu)勢，后者除自身財務穩(wěn)健可能還需政策助力。

在11月初交易商協(xié)會的座談會上，“中債增”第二批名單也開始出爐，包括德信、新希望、雅居樂等企業(yè)獲納入。

而近期萬科等企業(yè)已開始推進銷售業(yè)績沖刺事宜，在融資以外的場合，業(yè)界同樣在尋求創(chuàng)造現(xiàn)金流的方式。

150億額度

從董事會審議到交易所批復，中海企業(yè)最新推進的公司債發(fā)行計劃只用時不到20天。

10月19日，中海企業(yè)董事會審議發(fā)行2022年公司債券方案的議案后，同日便獲得股東中國海外興業(yè)有限公司同意并授權(quán)辦理本次發(fā)行事宜。

10月24日，該公司迅速向深交所提交募集所明書、主承銷商核查意見、法律意見書等系列文件，最終于11月7日獲深交所通過。

本次債券發(fā)行規(guī)模不超過150億元（含150億元），期限不超過10年（含10年），可以為單一期限品種，也可以為多種期限的混合品種，同時屬于無擔保債券。

募集資金用途方面，本次公司債券募集資金扣除發(fā)行費用后，擬用于償還公司有息債務、支持產(chǎn)業(yè)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)緩解流動性壓力、項目建設以及補充流動資金。

其中，償還有息債務主要針對“20中海03”“21中海01”“21中海07”“21中海09”，發(fā)行期限均為3年，當前余額74億元。且這批公司債到期時間段為2023年11月-2024年12月，意味著中海或在明年下半年才動用最新的公司債額度。

支持產(chǎn)業(yè)內(nèi)房企緩解流動性壓力即業(yè)界俗稱的“出險企業(yè)紓困”，包括但不限于前期投入資金及后續(xù)資產(chǎn)投資及收購等方式。

觀點新媒體了解，今年上半年，中國海外發(fā)展在廣州、上海、成都投入并購資金逾100億元，包括收購雅居樂、世茂手中的廣州亞運城項目股權(quán)；同時，中海宏洋也斥資收購了雅居樂、龍光等企業(yè)的項目。

顏建國在8月的投資者會上海表示，接下來會保持積極姿態(tài)，全面撒網(wǎng)。

收并購類用途同樣是中海企業(yè)今年申請發(fā)債額度的新景象，相較之下，去年該公司向深交所申請的兩筆公司債規(guī)模共計145億元，涉及到借新還舊及補充流動資金以外的用途，基本模糊表述為“根據(jù)法律法規(guī)最新要求、監(jiān)管機構(gòu)最新政策所允許的用途”。

但中海企業(yè)仍對收并購債券資金的發(fā)行規(guī)模及時間表達了一定的不確定性，表示將綜合考慮多種因素，靈活調(diào)整募資投資標的。就收并購進度及專項類別債券發(fā)行計劃等事宜，觀點新媒體咨詢中國海外發(fā)展，截止發(fā)稿未獲得明確回應。

在境內(nèi)公開債市場，據(jù)觀點新媒體不完全統(tǒng)計，中海企業(yè)年內(nèi)主要已發(fā)行6筆公司債、5筆中期票據(jù)及1筆綠色債務融資工具，發(fā)行規(guī)模約165億元；此外還非公開發(fā)行2筆ABS，發(fā)行規(guī)模50.01億元，當前余額49.96億元。

新增融資對于企業(yè)負債結(jié)構(gòu)可帶來明顯的正面影響，以中海企業(yè)最新獲批的150億元債券為例，假設募資無損耗并全用于償債，企業(yè)資產(chǎn)負債表中將減少150億元流動負債，轉(zhuǎn)而增加150億元非流動負債，最終實現(xiàn)債務不變的情況下，優(yōu)化長短債結(jié)構(gòu)。

另據(jù)觀點新媒體查詢，于11月初，中海企業(yè)還在銀行間交易商協(xié)會提交了2筆中期票據(jù)注冊文件，涉及發(fā)行規(guī)模60億元，目前處于“預評中”狀態(tài)。

現(xiàn)金流鞏固

自房地產(chǎn)行業(yè)流動性收緊以來，公開融資的房企群體逐漸收縮至國央企及部分相對優(yōu)秀的民企。對于大部分民營房企而言，一方面企業(yè)因債券違約而暴露流動性風險，從而引發(fā)交叉違約；另一方面，尚未“爆雷”的企業(yè)則受到股債下跌的影響，難以新發(fā)債券。

比如，金地集團存續(xù)公司債價格近半年持續(xù)走低，在近期投資者會上，該公司財務總監(jiān)提及，公開市場融資目前受較多因素制約，特別是債券波動，對融資的影響比較大。

據(jù)觀點新媒體不完全統(tǒng)計，現(xiàn)階段仍持續(xù)發(fā)行境內(nèi)公開債的房企包括萬科、保利、招商蛇口、中海、華潤置地、華發(fā)、首開、萬達商管等，以國央企居多。

國央企有明顯的融資優(yōu)勢，保利發(fā)展近期在金融機構(gòu)會議表示，公司年內(nèi)加大直接融資比例，公司債、中期票據(jù)分別融資58億元、100億元，同比增加40%，融資利率也降低了100BP。

該公司目前還有99億元公司債、100億元中期票據(jù)在審核，平均利率3.04%。

利率角度觀察，房企于下半年發(fā)行境內(nèi)公開債的利率出現(xiàn)明顯下降，比如萬科3月份發(fā)行5年期公司債利率為3.64%，至10月發(fā)行同品種債券利率降至3.45%；招商蛇口6月、10月發(fā)行3年期公司債，利率則分別為2.90%、2.60%，前后相差30BP。

對此，一位房企人士向觀點新媒體解釋，發(fā)債利率優(yōu)化主要是由于基準利率下調(diào)導致。今年8月22日，央行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%，這也是LPR在年內(nèi)第三次調(diào)整。

但對于融資遇到阻力的企業(yè)，他們對“能否融資”的關(guān)心遠大于“利率多高”。

早在上半年，監(jiān)管機構(gòu)便曾出臺措施，將碧桂園、龍湖、美的置業(yè)作為示范民企發(fā)行債券，并推出信用違約掉期(私募CDS)或信用風險緩釋憑證(CRMW)工具；8月以來，中債增全額擔保的新城、美的置業(yè)、龍湖、旭輝、卓越等民企，獲批發(fā)行接近84億元。

11月，包括金輝、新希望、雅居樂、德信中國、大華、仁恒等房企進入中債增第二批名單之中，未來亦有望正式發(fā)布融資計劃。獲得背書的前提是企業(yè)相對財務穩(wěn)健，同時企業(yè)需提供相應的反擔保，并為此支付一定的費用，此前已有個別房企對此表示猶豫。

無論如何，直接融資仍是維持債務規(guī)模存續(xù)的重要渠道，若該渠道受阻，房企則需通過資產(chǎn)套現(xiàn)補充現(xiàn)金流。

據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計，1-10月百強房企實現(xiàn)全口徑銷售金額5.8萬億元，同比減少46.9%；這使得房企的經(jīng)營活動現(xiàn)金流受影響。另據(jù)中銀證券統(tǒng)計，前三季度房地產(chǎn)板塊經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為909億元，同比減少49.3%。

正是在這種情況下，此前喊出“黑鐵時代”的萬科，已于10月底召開內(nèi)部會議沖刺銷售業(yè)績，其中提及加強貝殼、安居客等銷售渠道的合作力度。

關(guān)鍵詞： 中期票據(jù) 發(fā)行規(guī)模 中國海外發(fā)展