文/樂居財(cái)經(jīng)李奕和

當(dāng)疫情的陰霾逐漸褪去，招商蛇口的年度業(yè)績發(fā)布會(huì)再一次回歸線下，董事長許永軍面對一眾投資者和媒體朋友，一種重逢的喜悅之情，溢于言表。

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更讓他感到高興的，還有過去一年的招商蛇口，經(jīng)受住了行業(yè)各種不利因素的打擊，經(jīng)營成果還是可圈可點(diǎn)。

3月21日，春分時(shí)節(jié)。招商蛇口2022年度業(yè)績發(fā)布會(huì)暨投資者交流會(huì)，在深圳寶安國際會(huì)展中心召開。董事長許永軍、董事總經(jīng)理蔣鐵峰、副總經(jīng)理聶黎明、財(cái)務(wù)總監(jiān)黃均隆、副總經(jīng)理劉曄、副總經(jīng)理呂斌、總經(jīng)理助理兼董事會(huì)秘書余志良出席了會(huì)議。

2022年，招商蛇口實(shí)現(xiàn)銷售面積1193.65萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售金額2926.02億元，銷售規(guī)模行業(yè)排名提升至第六位。其營業(yè)收入1830.03億元，也同比增長13.92%。但受行業(yè)整體下行影響，歸母凈利潤42.64億元，同比下降58.89%。

許永軍表示，過去一年大家都不容易，招商蛇口砥礪前行，業(yè)績會(huì)上，他在提到招商蛇口時(shí)，不止一次提到了“穩(wěn)”字。

去年的招商蛇口，確也如許永軍說的那樣，表現(xiàn)出央企所應(yīng)有的韌性，不僅行業(yè)排名逆勢向前，財(cái)務(wù)保持穩(wěn)健，融資成本一降再降。其還憑借自身較強(qiáng)的流動(dòng)性，與多家出險(xiǎn)房企簽下合作，紓困后者旗下項(xiàng)目，盤活資產(chǎn)。

而如今，招商蛇口又有了一個(gè)新目標(biāo)。

五強(qiáng)新目標(biāo)

近年來，招商蛇口一直穩(wěn)步推進(jìn)“三個(gè)轉(zhuǎn)變”，即從開發(fā)為主向開發(fā)與經(jīng)營并重轉(zhuǎn)變，從重資產(chǎn)為主向輕重結(jié)合轉(zhuǎn)變，從同質(zhì)化競爭向差異化發(fā)展轉(zhuǎn)變。

而在過去一年，為匹配戰(zhàn)略目標(biāo)和轉(zhuǎn)型方向，其將原來的三大主業(yè)調(diào)整為三類業(yè)務(wù)，即開發(fā)業(yè)務(wù)、資產(chǎn)運(yùn)營、城市服務(wù)，著力構(gòu)建租購并舉、輕重結(jié)合的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，聚焦培育公司的第二成長曲線。同時(shí)，堅(jiān)持區(qū)域聚焦、城市深耕、綜合發(fā)展三大策略。

這些策略讓招商蛇口即使在低迷的行業(yè)中，也保持了比同行較好的銷售業(yè)績。特別在2022年，招商蛇口高能級(jí)城市深耕卓有成效，其在上海、合肥、蘇州、南通、徐州的市占率超10%，上海單城銷售金額突破740億元。

另外，該公司在全國12個(gè)城市進(jìn)入當(dāng)?shù)劁N售金額前五位，其中上海、蘇州、合肥、南通排名TOP1；深圳、南京、徐州進(jìn)入TOP3；溫州、西安、無錫、重慶、金華位居TOP5。在高能級(jí)城市較高的市占率，很大程度上對沖了行業(yè)下行對其銷售的業(yè)績的影響。

事實(shí)上，憑借著“前港-中區(qū)-后城”模式，招商蛇口此前三年的排名都在前十以內(nèi)，2022年，其更以2926.02億元的銷售額，上升到第六。

2022年，是房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)烈洗牌的一年。今年年初的銷售榜排名中，僅有碧桂園坐穩(wěn)“龍頭”位置，其余九席，均有所變動(dòng)。當(dāng)中，保利晉升“榜眼”，萬科成了“老三”，隨之便是華潤置地、中海、招商蛇口等央企。

此外，金地、綠城兩家房企分列第七、八名。這也讓地產(chǎn)黃金時(shí)代的“招保萬金”重聚TOP10。一時(shí)間，“招保萬金”回歸的呼聲四起。

這個(gè)基礎(chǔ)上，董事總經(jīng)理蔣鐵峰更在業(yè)績會(huì)上提出了一個(gè)新目標(biāo)，那就是招商蛇口要躋身前五強(qiáng)。

其解釋，“五強(qiáng)并不僅僅是一個(gè)規(guī)模的指標(biāo)，更多的是利潤、質(zhì)量、效益和轉(zhuǎn)型、經(jīng)營、收入、品質(zhì)等多維度，我們內(nèi)部有一系列的指標(biāo)在落地分解，包括我們還要繼續(xù)穩(wěn)健地投資，我們要在保證持續(xù)經(jīng)營現(xiàn)金流為正的前提下，選擇五好項(xiàng)目進(jìn)行投資、聚焦發(fā)展?！?/p>

為了這個(gè)新目標(biāo)，招商蛇口去年在土地市場積極作為。2022年，該公司全年獲取土地56宗，新增的建筑面積是726萬平米，全年支付的地價(jià)766億元。

當(dāng)年所拿項(xiàng)目中，有22個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了當(dāng)年拿地當(dāng)年開盤，首開整體的去化率達(dá)到了77%，2022年拿地貢獻(xiàn)了當(dāng)年的銷售額有300億，毛利率超過了23%。而據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，以新增貨值計(jì)算，招商蛇口過去一年位列第三，僅排在保利發(fā)展、華潤置地之后。

2023年，招商蛇口全年預(yù)計(jì)可售貨值將達(dá)到6000億元?！鞍雌骄?5%的去化率，我們就能實(shí)現(xiàn)3300億的銷售額，我相信這個(gè)目標(biāo)是很有機(jī)會(huì)達(dá)成的?！笔Y鐵峰說道。這個(gè)目標(biāo)相比2022年，將有10%以上的增長。

融資成本進(jìn)一步壓降

在對規(guī)模積極進(jìn)取的背后，有著招商蛇口一直以來較為穩(wěn)健的財(cái)務(wù)做支撐。2022年末，招商蛇口剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率62.42%、凈負(fù)債率48.09%、現(xiàn)金短債比為1.30。“三道紅線”持續(xù)保持綠檔。

對于三道紅線的影響，蔣鐵峰直言，三道紅線的出臺(tái)，對招商蛇口的影響并不大，因?yàn)槲覀兊膬?nèi)控一直都比較穩(wěn)健。原來，我們對這三項(xiàng)指標(biāo)的要求其實(shí)比國家給的三道紅線要求更嚴(yán)?！八匀兰t線出來對我們沒有造成實(shí)質(zhì)性的影響，也是得益于我們持續(xù)穩(wěn)步地前進(jìn)，我們一年一個(gè)臺(tái)階地進(jìn)步。”

期間，為了抵御行業(yè)不確定風(fēng)險(xiǎn)，招商蛇口還緊抓公開市場政策窗口，全年新增50億元中期票據(jù)、100億元公司債、100億元超短期融資券額度注冊；完成市場首單并購中票、綠色中票等創(chuàng)新品種發(fā)行，公開市場融資327.2億元，票面利率多次創(chuàng)下同期內(nèi)房企債券利率新低；緊抓外幣融資低利率窗口，在滿足自然對沖前提下，適度增加外幣融資，實(shí)現(xiàn)融資成本壓降。

2022年末，招商蛇口的綜合資金成本僅為3.89%，較年初大幅下降59BP。而在政策端對房企融資的逐漸恢復(fù)，管理層預(yù)期招商蛇口的融資成本還將進(jìn)一步下降。

財(cái)務(wù)總監(jiān)黃均隆在業(yè)績會(huì)上表示，今年融資環(huán)境還在不斷寬松，3月17號(hào)央行宣布降準(zhǔn)，將釋放流動(dòng)性。“所以銀行貸款利率也不斷在下調(diào)，我們?nèi)ツ陮?shí)際上就是抓了這個(gè)機(jī)會(huì)，狠狠把成本降到3.89。照這個(gè)趨勢下去，我覺得我們今年的融資成本應(yīng)該還會(huì)再下降一點(diǎn)?！?/p>

在行業(yè)普遍面臨流動(dòng)性匱乏的情況下，2022年招商蛇口實(shí)現(xiàn)了較好的經(jīng)營現(xiàn)金流，期間實(shí)現(xiàn)正現(xiàn)金流有221.74億元。這使得其報(bào)告期末手持的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額進(jìn)一步增至858.55億元。

憑借手中較為充足的流動(dòng)性，招商蛇口對出險(xiǎn)房企的紓困頻頻。去年，該公司先后與佳兆業(yè)集團(tuán)、半島城邦房地產(chǎn)、富力集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，積極探討合作的可能性，并憑此積極拓展優(yōu)質(zhì)城市更新項(xiàng)目。

據(jù)業(yè)績年報(bào)，其立足粵港澳大灣區(qū)，聚焦深圳、廣州、佛山、東莞，開展創(chuàng)新的金融合作模式，不斷加強(qiáng)城市更新項(xiàng)目的孵化力度。截至報(bào)告期末，按既有規(guī)劃計(jì)，累計(jì)獲取排他資格的城市更新項(xiàng)目共25個(gè)，規(guī)劃計(jì)容建筑面積約1200萬平方米。項(xiàng)目總貨值超過4000億，將在未來的相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)得以逐步釋放。

對于今年的房地產(chǎn)市場，蔣鐵峰表示，去年中央層面重申了房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，各類利好政策布局出臺(tái)，推動(dòng)了行業(yè)從三高的高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的模式向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡?！拔覀冇X得這是好事，我們的行業(yè)未來會(huì)更加健康，更加長遠(yuǎn)，可持續(xù)性?！?/p>

隨著行業(yè)的逐漸回歸，其預(yù)計(jì)，今年土地市場的競爭會(huì)比去年稍微大。因?yàn)槿ツ甏蠹叶紱]錢，很多地都低價(jià)成交。今年截至目前，最近南京的土拍、杭州的土拍很多都搖號(hào)了，利潤比去年的話會(huì)有所收窄。房價(jià)目前是比較合理的，所以利潤空間還是存在的，但是更關(guān)鍵的是要提高操盤能力。

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