中新經(jīng)緯5月29日電 題：二手房越賣越多，北京、上海議價(jià)空間有所擴(kuò)大

(資料圖)

作者 丁祖昱 易居企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官

多方成交數(shù)據(jù)顯示，繼4月樓市銷售數(shù)據(jù)由漲轉(zhuǎn)跌，未能延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)之后，5月銷售數(shù)據(jù)進(jìn)一步下跌。

之前復(fù)蘇較為強(qiáng)勁的北京、上海、成都、南京等地，房地產(chǎn)市場(chǎng)也在進(jìn)入5月后表現(xiàn)出明顯回落。春節(jié)后這一波樓市的短期回暖或?qū)⒔Y(jié)束，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將面臨較大壓力。

重點(diǎn)城市新房市場(chǎng)：成交回落，回暖結(jié)束

從克而瑞研究監(jiān)測(cè)的百城數(shù)據(jù)看，4月百城成交面積環(huán)比下降28%，市場(chǎng)熱度恢復(fù)到本輪行情啟動(dòng)初期水平。雖然單月成交量略好于2022年同期，但仍顯著低于2019-2021年的同期水平。

顯然，樓市銷售環(huán)比幾乎腰斬的數(shù)據(jù)，已說(shuō)明前期積累的購(gòu)房需求釋放已接近尾聲，市場(chǎng)整體供求迎來(lái)“拐點(diǎn)”，增長(zhǎng)動(dòng)能開(kāi)始轉(zhuǎn)弱。

從四大一線城市2023年以來(lái)的市場(chǎng)行情看，基本都在3、4月經(jīng)歷了一波供需兩旺復(fù)蘇，5月開(kāi)始回落走勢(shì)。一線城市中，廣州市場(chǎng)回落較早，4月市場(chǎng)快速回落，5月新房成交量止跌回穩(wěn)，但市場(chǎng)表現(xiàn)整體平淡。

2023年，北京樓市自1月開(kāi)始連續(xù)4個(gè)月成交量上漲，并在4月達(dá)到成交量高點(diǎn)73萬(wàn)平方米，5月市場(chǎng)成交量開(kāi)始回落，5月前三周(截止到5月21日)僅成交40萬(wàn)平方米。

從數(shù)據(jù)表現(xiàn)看，2023年北京新房市場(chǎng)顯好于2019年、2020年，表現(xiàn)出較強(qiáng)市場(chǎng)復(fù)蘇能力，但后勁略顯不夠。

2023年前5月，廣州樓市與2021年同期、2020年下半年的市場(chǎng)活躍期相比有較大差距，但因?yàn)橛袠鞘小靶￡?yáng)春”，市場(chǎng)整體表現(xiàn)優(yōu)于2019年同期。

同期，深圳住房供應(yīng)達(dá)到近5年高峰，約為185萬(wàn)平方米，成交規(guī)模也達(dá)到近5年第二高位，約為148萬(wàn)平方米，高于2019年。相比前幾年，2023年前5月深圳樓市最大特點(diǎn)表現(xiàn)為供過(guò)于求。

從西南市場(chǎng)來(lái)看，即便是2023年樓市復(fù)蘇強(qiáng)勁的成都也沒(méi)有必得到疫情前水平。新房供求量自3、4月有一波沖高后，5月成交量雖保持在高位，但較4月已有明顯下降，降幅達(dá)到9%。

相比其他重點(diǎn)城市，南京樓市似乎回落更早。2月，受益于春節(jié)前后需求釋放，當(dāng)?shù)匦路砍山画h(huán)比漲幅達(dá)51%，3月新房成交量實(shí)現(xiàn)同環(huán)比雙增長(zhǎng)。

但在3月中下旬，案場(chǎng)來(lái)訪量遞減，市場(chǎng)增長(zhǎng)勢(shì)能放緩，4月整體成交量回歸到本輪行情啟動(dòng)前水平，5月則持續(xù)在低位盤(pán)整，成交量同比過(guò)去三年仍處低位。

從以上幾大重點(diǎn)城市分析來(lái)看，房地產(chǎn)新房市場(chǎng)的復(fù)蘇幾乎在4月份就戛然而止。

二手房市場(chǎng)：掛牌量攀升，房子“越賣越多”

掛牌量持續(xù)攀升成為2023年以來(lái)二手房市場(chǎng)最顯著特征。不只是北上廣深一線城市的二手房市場(chǎng)，南京、成都等重點(diǎn)城市的二手房市場(chǎng)都呈現(xiàn)出一種“越賣越多”的怪現(xiàn)象。

截至5月26日，南京二手房掛牌量已突破17萬(wàn)套大關(guān)。成都二手房雖近幾月一直保持在高位成交，但據(jù)貝殼找房顯示，掛牌房源仍維持在約19萬(wàn)套高位。

北京二手房掛牌量在2022年11月就已超過(guò)10萬(wàn)套，2023年3月初，鏈家對(duì)外展示的二手房掛牌量為10.2萬(wàn)套。截至5月23日，最新掛牌數(shù)已超過(guò)11.86萬(wàn)套。

我們認(rèn)為，二手房掛牌量持續(xù)攀升原因有兩個(gè)：一是因?qū)ξ磥?lái)市場(chǎng)不樂(lè)觀，投資客拋售資產(chǎn)，落袋為安；二是改善置換需求增長(zhǎng)，改善人群的置換需求也推動(dòng)二手房掛牌出售房源增加。

在掛牌量攀升同時(shí)，二手房成交量卻持續(xù)回落。受新房市場(chǎng)高位供應(yīng)及一二手價(jià)格倒掛的虹吸效應(yīng)影響，上海二手房市場(chǎng)熱度在3月沖高至2.4萬(wàn)套后迅速回落，4月僅成交1.77萬(wàn)套。目前，上海一二手房成交比已從最高位的1:4滑落至1:2，預(yù)計(jì)下半年仍將持續(xù)走弱。

4月，廣州二手住宅整體(中介促成+自行交易)網(wǎng)簽宗數(shù)和面積分別為10041宗和99.98萬(wàn)平方米，環(huán)比分別下降18.10%和16.21%，同比分別增長(zhǎng)38.04%和35.90%。目前，廣州二手房市場(chǎng)整體表現(xiàn)穩(wěn)定，預(yù)計(jì)5月成交也將延續(xù)回落態(tài)勢(shì)。

南京的二手房成交量自2023年開(kāi)始逐月走高，直至3月份達(dá)到12609套的峰值，4月開(kāi)始有所回落，連續(xù)兩個(gè)月成交量破萬(wàn)套，這主要是由于二手房以價(jià)換量，前期投資客套現(xiàn)。但5月前3周(1日-21日)，南京二手房成交量不及3月峰值一半，下降趨勢(shì)明顯。

3、4月份二手房市場(chǎng)表現(xiàn)搶眼的成都，目前5月二手房已成交約2.1萬(wàn)套，環(huán)比下降12%，表現(xiàn)為高位回落。2023年1-5月，成都累計(jì)已成交二手房10.2萬(wàn)套，為歷史高位。

我們認(rèn)為，二手房成交回落與近期關(guān)于中介費(fèi)率調(diào)整政策有一定關(guān)系：一是交易中介費(fèi)率可能存在下調(diào)空間，二是中介費(fèi)由買賣雙方共同承擔(dān)具備了可能性。這一定程度上導(dǎo)致不少潛在買房人群放緩了入市節(jié)奏。此外，還有一個(gè)重要原因在于新房市場(chǎng)復(fù)蘇乏力，對(duì)二手房市場(chǎng)活躍度造成直接影響。

二手房掛牌量攀升，一定程度上說(shuō)明市場(chǎng)改善換房意愿仍比較強(qiáng)烈，但承接二手房成交的剛需人群又重新回歸觀望，對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不甚明朗、對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)整仍有所期待是主要原因。目前，北京和上海的二手房議價(jià)空間均有所擴(kuò)大。

(中新經(jīng)緯APP)

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責(zé)任編輯：李惠聰

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