前5月權(quán)益銷售上升3.9%，五家房企破千億

觀點(diǎn)指數(shù) “2023年1-5月房地產(chǎn)企業(yè)銷售表現(xiàn)”研究成果顯示，5月份前100房企實(shí)現(xiàn)權(quán)益總銷售金額3633億元，同比下降6.8%，環(huán)比下降10.8%。

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【資料圖】

1-5月，前100房企實(shí)現(xiàn)累計權(quán)益銷售額19312億元，同比上升3.9%。保利發(fā)展、中海和碧桂園占據(jù)前三甲，分別錄得權(quán)益銷售金額1416億元、1345.1億元以及1132.6億元，其中保利發(fā)展和中海同比分別上升32.8%和52.2%，但碧桂園同比下降24.8%。

5月前20房企實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額2312億元，同比上升7.4%，環(huán)比下降14.5%。整體來看，5月前20房企單月權(quán)益銷售金額較上月出現(xiàn)下降的情況較多，與去年環(huán)比約6%的增幅形成對比，5月銷售好于4月的企業(yè)僅有4家。

樓市投資的冷清與服務(wù)消費(fèi)的復(fù)蘇形成明顯對比，節(jié)假日消費(fèi)重心轉(zhuǎn)移，五一期間的各種加推、優(yōu)惠活動收效不佳。

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銷售均價方面，5月前100房企錄得全口徑銷售金額5328億元，銷售面積3081萬平方米，銷售均價為1.73萬元/平方米，較4月下降0.9%，較去年5月上升12.9%。

五一積極促銷，二三線城市反響較好

根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，1-4月全國累計商品房銷售金額39750億元，同比上升8.8%，增幅較1-3月擴(kuò)大4.7個百分點(diǎn)；全國累計商品房銷售面積37636萬平方米，同比下降0.4%，降幅收窄1.4個百分點(diǎn)；商品房銷售均價為10562元/平方米，環(huán)比上升3.5%，同比上升10.6%。

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短暫的需求釋放后，四月商品房銷售下滑，未來銷售形勢尚不明確，整體將以“弱復(fù)蘇”為主，因此，銷售端抓緊節(jié)點(diǎn)加推、舉辦促銷活動，以帶動市場氣氛。

觀點(diǎn)指數(shù)了解到，河北廊坊、廣東茂名、山東濟(jì)寧、佛山里水等地在五一期間舉辦房博會，并推出優(yōu)惠活動，提升項(xiàng)目來訪量、促進(jìn)成交，市場反響較好。今年五一期間茂名網(wǎng)簽套數(shù)502套，同比上升21.55%；佛山一手住房網(wǎng)簽585套，同比上升1.04%。

一線城市今年五一期間表現(xiàn)反而暗淡。據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)，五一期間北京新房成交114套，同比下降66.37%，為近三年來最低；陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，五一期間廣州全市新建商品住宅網(wǎng)簽904套，與去年假期相比減少34.7%。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，低線級城市置業(yè)門檻較低，套均成交金額亦較低，置業(yè)者對價格的敏感度更高，優(yōu)惠活動一定程度上促進(jìn)了市場成交，如佛山五一期間二手住房網(wǎng)簽同比上升70.75%，一二手市場均活躍；而高能級城市購房需求的釋放主要在春節(jié)后，五一出游熱情大于置業(yè)需求，因此節(jié)點(diǎn)促銷效應(yīng)較弱。

另外，根據(jù)2022年各城市統(tǒng)計公報，一線城市常住人口均出現(xiàn)不同程度減少，北京、上海、廣州、深圳2022年末常住人口較2021年末分別減少4.3、13.54、7.65、1.98萬人，意味著高房價和高生活成本導(dǎo)致的“逃離”北上廣現(xiàn)象或正在上演，置業(yè)需求亦將隨之收縮；而長沙、杭州、西安、合肥等新一線城市人口繼續(xù)增長。

當(dāng)然，全國人口負(fù)增長是不可忽略的背景；另外，一線城市人口負(fù)增長一定程度上也與城市規(guī)劃控制人口規(guī)模以及落戶政策限制有關(guān)系。觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，隨著人口負(fù)增長時代的到來，一段時間內(nèi)一線城市仍將維持人口凈流出的狀況。

房價漲幅回落，政策引導(dǎo)需求釋放

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，4月份70個大中城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲的城市有62個，比上月減少2個；一線城市新建商品住宅銷售價格漲幅較上月擴(kuò)大0.1個百分點(diǎn)，二、三線城市新建商品住宅銷售價格漲幅回落。

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從二手房價來看，環(huán)比漲幅回落更為明顯。4月份一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比漲幅比上月回落0.3個百分點(diǎn)，二、三線城市二手住宅銷售價格環(huán)比均由上月上漲轉(zhuǎn)為持平。

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目前房價已經(jīng)擺脫自2021年9月開始的下跌區(qū)間，未來房價預(yù)期平穩(wěn)，政策端通過公積金支付購房首付款、帶押過戶、放松限購等方式引導(dǎo)購房需求釋放。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計，目前南通、合肥、鄭州、銀川、衡陽等5個城市相繼發(fā)布支持提取住房公積金用于支付購房首付款的政策，另外，福建、安徽亦可以辦理該業(yè)務(wù)，住房公積金在購房過程中覆蓋的用途越來越廣泛，公積金利用效率或提高。

值得注意的是，住房公積金的優(yōu)化政策不僅涉及購房者，亦開始惠及房地產(chǎn)企業(yè)。

近期，南昌住房公積金管理中心發(fā)布通知，停止向全市范圍內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取住房公積金貸款擔(dān)保保證金，以優(yōu)化營商環(huán)境，緩解企業(yè)資金壓力，助力房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。

在購房程序方面，“帶押過戶”實(shí)施規(guī)則不斷細(xì)化，如深圳發(fā)布了《不動產(chǎn)“帶押過戶”登記申辦指引》，明確了“順位抵押”、二手房轉(zhuǎn)移及抵押“雙預(yù)告登記”等服務(wù)模式及其申請的主體、需提交的申請材料、申請流程、辦理期限等相關(guān)事項(xiàng)。

另外，廣州 “一手房帶押過戶”業(yè)務(wù)已落地，據(jù)了解，已經(jīng)完成了超過100套房產(chǎn)類抵押物的帶押過戶交易。

購房資格方面，杭州放松限購繼續(xù)加碼，余杭區(qū)的瓶窯鎮(zhèn)、中泰街道及蕭山寧圍街道、聞堰街道加入放松限購區(qū)域。在放松限購的區(qū)域內(nèi)，只需繳納一個月社?；蚵鋺艏纯少徺I新房，購買二套住房不受落戶滿5年的限制。

當(dāng)前，主城區(qū)之外，杭州僅蕭山區(qū)、余杭區(qū)少數(shù)鎮(zhèn)街仍處于限購區(qū)域內(nèi)，表明目前的杭州樓市調(diào)控具有區(qū)域針對性，且調(diào)控單位從行政區(qū)細(xì)化到了鎮(zhèn)街。

竣工面積增幅擴(kuò)大，新開工受制于拿地節(jié)奏

新開工方面，1-4月房地產(chǎn)累計新開工面積31220萬平方米，同比下降21.4%，降幅較上月擴(kuò)大2.4個百分點(diǎn)。4月單月房地產(chǎn)新開工面積7099萬平方米，環(huán)比下降32.7%，同比下降28.3%。

竣工方面，1-4月房地產(chǎn)累計竣工面積23678萬平方米，同比上升18.2%，升幅較上月擴(kuò)大3.5個百分點(diǎn)。4月單月房地產(chǎn)竣工面積4256萬平方米，環(huán)比下降31.8%，同比上升37.2%。

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觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，竣工面積漲幅持續(xù)擴(kuò)大，意味著保交付穩(wěn)定進(jìn)行中；而新開工面積持續(xù)下降，主要原因在于拿地規(guī)模下降，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計，1-4月一二線城市前50房企新增土地建筑面積與去年前50拿地房企相比，同比減少35.8%。

據(jù)了解，當(dāng)前部分房企拿地后，項(xiàng)目推進(jìn)速度很快，如4月結(jié)束的上海2023首批集中供地，目前19個成交地塊中超過半數(shù)已經(jīng)進(jìn)入規(guī)劃方案公示階段，這一批項(xiàng)目預(yù)計今年就可以入市。

另外，從當(dāng)前一些城市的拿地?zé)岢眮砜?，并非房企不愿拿地開工，而是選擇性開工的傾向較為明顯。優(yōu)質(zhì)標(biāo)的的推進(jìn)速度較快，但這類型項(xiàng)目較少，這一點(diǎn)也體現(xiàn)在房企新增土儲規(guī)模的下降上，因此新開工面積也出現(xiàn)一定程度的下滑。

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