“銀十”的北京樓市走出了一波分化行情。2020年初土地市場(chǎng)的高熱度沒(méi)能延續(xù)，10月份僅供應(yīng)了一宗宅地，且無(wú)住宅用地成交，從年初到現(xiàn)在，土地市場(chǎng)上演了“高開(kāi)低走”的一幕。

新房方面10月份成交量環(huán)比下滑超40%。二手房方面則繼續(xù)維持著高熱度，盡管成交量環(huán)比出現(xiàn)了下滑，但同比上漲仍超49%。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，隨著年底的到來(lái)和房企融資環(huán)境的趨緊，土地市場(chǎng)大概率會(huì)維持降溫態(tài)勢(shì)。新房市場(chǎng)價(jià)格則會(huì)受到大量限競(jìng)房項(xiàng)目入市的影響維持平穩(wěn)。同時(shí)，二手房市場(chǎng)成交量或許會(huì)繼續(xù)上漲，但價(jià)格也會(huì)保持平穩(wěn)或者微幅下跌。

土地市場(chǎng)持續(xù)降溫

受到融資“三道紅線”的限制，近期，房企拿地速度放緩。同時(shí)，土地市場(chǎng)開(kāi)閘放量有限，供應(yīng)地塊數(shù)量出現(xiàn)了明顯的減少。貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020年10月份，北京市僅有一宗宅地供應(yīng)，無(wú)住宅用地成交。臨近年底，北京的土地市場(chǎng)也出現(xiàn)了降溫。

與2020年上半年北京市土地市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)地塊頻出以及宅地供應(yīng)端放量的火熱局面相比較，近期，土地成交量增速出現(xiàn)回落態(tài)勢(shì)。貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020年1-10月份，北京土地市場(chǎng)累計(jì)成交243萬(wàn)平米，累計(jì)成交面積同比由正轉(zhuǎn)為負(fù)，為-6%。

不過(guò)，11月10日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)掛牌了3宗地塊，其分別位于朝陽(yáng)區(qū)東壩、石景山中關(guān)村科技園、石景山區(qū)北辛安，總起始價(jià)為68.74億元。其中，朝陽(yáng)區(qū)東壩地塊為二類(lèi)居住用地，石景山區(qū)北辛安地塊為二類(lèi)居住用地，中關(guān)村科技園地塊則為一宗商業(yè)地塊?！度A夏時(shí)報(bào)》記者了解到，三宗地塊將于11月30日開(kāi)始競(jìng)拍，具體花落誰(shuí)家則會(huì)在12月份揭曉。同時(shí)，2020年10月份供應(yīng)的地塊也計(jì)劃在12月份重新入市。

但就目前的體量來(lái)看，新掛牌的三宗地塊總建筑面積不足7萬(wàn)平米，地塊體量較小。若全部成交，則也難以挽回北京土地市場(chǎng)年內(nèi)出現(xiàn)的“高開(kāi)低走”局面。

新房表現(xiàn)未達(dá)預(yù)期

2020年北京樓市“銀十”進(jìn)行得不算順利。數(shù)據(jù)顯示，2020年1-10月份，北京新房市場(chǎng)累計(jì)成交面積為526萬(wàn)平米，累計(jì)供應(yīng)面積為553萬(wàn)平米，供銷(xiāo)比為1，這也表明了目前北京樓市供需平衡。

但單月來(lái)看，北京新房市場(chǎng)的數(shù)據(jù)并不亮眼。貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020年10月份，北京新房市場(chǎng)成交量環(huán)比下滑了42%，同比下滑了7.3%。而在2020年8、9月份，北京新房市場(chǎng)交易火熱，單月成交量同比均增長(zhǎng)超過(guò)80%。

一方面，在2020年二三季度，新房市場(chǎng)的需求大部分已經(jīng)釋放完畢。而“黃金周”時(shí)，房企的促銷(xiāo)力度又未達(dá)預(yù)期，置業(yè)者的購(gòu)房熱情出現(xiàn)了下降。同時(shí)，“銀十”結(jié)束之后，“雙十一”幾乎無(wú)縫銜接到來(lái)。與“黃金周”不同，“雙十一”期間房企的優(yōu)惠力度及特價(jià)房源更多，這則在一定程度上分散了“銀十”的置業(yè)需求。

“相比較看，我們雙十一期間的優(yōu)惠力度大一些。最高降價(jià)可以達(dá)到11萬(wàn)元。同時(shí)，我們還推出了8套一口價(jià)的特價(jià)房源，61平米的三居室起步價(jià)最低只有130萬(wàn)元。”空港ONE+的置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)明了樓盤(pán)在“雙十一”期間的優(yōu)惠力度。

價(jià)格方面，數(shù)據(jù)顯示，2020年10月份，北京新房市場(chǎng)累計(jì)成交均價(jià)為47592元/平米，同比上漲了2%，價(jià)格走勢(shì)平穩(wěn)。究其原因，則是在前10個(gè)月的成交量中，限競(jìng)房占比達(dá)到了46%。此外，后續(xù)還有大規(guī)模的限競(jìng)房項(xiàng)目等待入市，在此背景下，北京新房市場(chǎng)價(jià)格將保持穩(wěn)定。

二手房成交量同比仍上漲超49%

與新房市場(chǎng)的走勢(shì)不同，二手房市場(chǎng)繼續(xù)維持著高溫的狀態(tài)。麥田房產(chǎn)提供給《華夏時(shí)報(bào)》記者的數(shù)據(jù)顯示，2020年10月份， 北京二手住宅網(wǎng)簽量為10252套，環(huán)比下降了26.3%，同比則大幅上漲了49.7%。

麥田房產(chǎn)方面認(rèn)為，就交易量來(lái)看，當(dāng)前北京二手房市場(chǎng)的熱度整體是比較穩(wěn)定的，需求并沒(méi)有出現(xiàn)大幅波動(dòng)的情況，市場(chǎng)的小幅變化屬于正常波動(dòng)。由此可以判斷，當(dāng)前購(gòu)房者的入市心態(tài)是比較理性的，對(duì)價(jià)格的預(yù)期較為平穩(wěn)。

“11月份前10天，萬(wàn)柳商圈二手房成交了30套。就目前的市場(chǎng)情況來(lái)看，中下旬成交量會(huì)更高。”萬(wàn)柳商圈的一位置業(yè)顧問(wèn)向《華夏時(shí)報(bào)》記者展示了近期該區(qū)域的成交數(shù)據(jù)。該置業(yè)顧問(wèn)表示，萬(wàn)柳商圈的二手房一直較火，成交量近幾個(gè)月都比較高。他判斷，年內(nèi)北京的二手房市場(chǎng)或持續(xù)呈現(xiàn)“量升”的狀態(tài)。

“北京的二手房市場(chǎng)比較活躍，但有一部分原因則是由于價(jià)格下調(diào)。”合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅則從價(jià)格方面指出了二手房交易量較高的原因。麥田房產(chǎn)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，在成交量同比大幅增長(zhǎng)的背面，北京二手房成交均價(jià)環(huán)比小幅下跌1%。貝殼研究院方面則同樣認(rèn)為，目前，北京二手房市場(chǎng)成交量上升，但價(jià)格暗降，年底前北京二手房?jī)r(jià)格會(huì)保持平穩(wěn)或進(jìn)一步出現(xiàn)微幅下跌。

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