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昨日21:33，人民銀行發(fā)布通知：為促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，對(duì)于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，可自主決定階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。在此之前，按照人民銀行的規(guī)定，商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的最低值是對(duì)應(yīng)期限的LPR利率下浮20基點(diǎn)。最新5年期LPR利率為4.3%，減去0.2%下浮區(qū)間后，最低房貸利率理論上為4.1%。現(xiàn)如今，符合條件的城市，比如蘭州、石家莊、武漢等等，最低基準(zhǔn)利率將擊穿4.1%，甚至有可能降低至4%以下。

受此消息影響，截至今日11:10，港股市場內(nèi)房股板塊大漲1.78%，知名地產(chǎn)開發(fā)商富力地產(chǎn)上漲11.38%，碧桂園上漲8.38%，表現(xiàn)亮眼。不過，受制于長期下跌趨勢(shì)，上述兩家公司的股價(jià)絕對(duì)值仍處于較低水平，前者為1.37港元，后者為1.8港元。

半年報(bào)數(shù)據(jù)看，富力地產(chǎn)和碧桂園均表現(xiàn)不盡人意。富力地產(chǎn)營收總額177.8億元，同比腰斬；歸屬母公司凈虧損為69.2億元，去年同期為凈利潤30.8億元。中期來看，富力地產(chǎn)既沒有成長性也缺乏盈利能力，吸引力不足。碧桂園營收總額1624億元，規(guī)模龐大，但同比降低30%左右；歸屬母公司凈利潤6.12億元，雖為正值，但相較于千億規(guī)模的營收，不足10億的凈利潤嚴(yán)重偏低。凈利率1.17%，低于一年期定期存款利率，盈利能力較差，吸引力同樣不足。

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：1-8月住宅銷售面積為7.4億平方米，同比下降26.8%；同期，住宅銷售額為7.5萬億元，同比下降30.3%。對(duì)于一線城市和強(qiáng)二線城市來說，新房成交量下降3成左右，不足以導(dǎo)致房價(jià)下跌，因?yàn)殚_發(fā)商和持有房產(chǎn)的人信心較強(qiáng)。但是，對(duì)于普通二線城市和三線城市來說，開放商和房產(chǎn)持有人往往對(duì)后市信心不足，新房成交量的下滑經(jīng)常伴隨新房均價(jià)的下跌。量價(jià)齊跌的作用下，政策層面“松綁和救市”政策就顯得更加急切和密集。

本次調(diào)整房貸利率下限，雖然初看起來只針對(duì)弱二線和三線城市，且持續(xù)時(shí)間僅有幾個(gè)月時(shí)間，但如果刺激效果不顯著，極有可能延長政策有效期并擴(kuò)大至強(qiáng)二線甚至一線城市。屆時(shí)，港股市場的內(nèi)房股還將受到新一波提振。

ATFX分析師團(tuán)隊(duì)簡明觀點(diǎn)：地產(chǎn)開放商的核心難題依舊是融資渠道不通暢，該項(xiàng)問題不解決，其它利好政策都無法改變內(nèi)房股趨勢(shì)性下跌的局面。

ATFX風(fēng)險(xiǎn)提示及免責(zé)條款:市場有風(fēng)險(xiǎn)，投資需謹(jǐn)慎，以上內(nèi)容僅代表分析師觀點(diǎn)，且不構(gòu)成任何操作建議。

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