記者 胡艷明 繼昨日出臺(tái)階段性放寬首套房貸政策后，國(guó)慶節(jié)前夜央行再發(fā)“大招”穩(wěn)樓市。

9月30日晚間，央行網(wǎng)站公布消息，自2022年10月1日起，下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn)，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。第二套個(gè)人住房公積金貸款利率政策保持不變，即5年以下（含5年）和5年以上利率分別不低于3.025%和3.575%。

(資料圖)

這是繼2015年10月的調(diào)整后，央行時(shí)隔七年首次對(duì)公積金貸款利率下調(diào)。本次調(diào)整，不僅惠及新發(fā)放公積金貸款，預(yù)計(jì)存量首套個(gè)人住房公積金貸款也將對(duì)應(yīng)調(diào)整。

東方金誠首席宏觀分析師王青表示，此次公積金貸款利率下調(diào)是監(jiān)管層再度針對(duì)房地產(chǎn)需求端出臺(tái)的一項(xiàng)支持政策。覆蓋范圍繼續(xù)限定首套房，體現(xiàn)了政策漸進(jìn)調(diào)整、堅(jiān)持＂房住不炒＂的基本原則。

王青認(rèn)為，近期穩(wěn)樓市政策宻集出臺(tái)，一個(gè)重要背景是樓市＂金九＂成色不足。高頻數(shù)據(jù)顯示，九月30城新房銷量較8月變化不大，樓市繼續(xù)處于筑底階段。而推動(dòng)房地產(chǎn)回暖正在成為四季度穩(wěn)增長(zhǎng)、控風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

政策紅包密集出臺(tái)

2015年，央行連續(xù)四次下調(diào)公積金貸款利率，共計(jì)將首套個(gè)人住房公積金貸款利率下調(diào)1個(gè)百分點(diǎn)，其中5年以下（含5年）利率從3.75%調(diào)整為2.75%；5年以上利率從4.25%下調(diào)至3.25%。

此次調(diào)整后，首套個(gè)人住房公積金貸款5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%，為歷史最低水平。

（圖片來自：北京住房公積金網(wǎng)）

近兩天，樓市連續(xù)迎來三大重磅政策。

9月29日晚間，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策，符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。

9月30日，財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)文表示，自2022年10月1日至2023年12月31日，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購買住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次政策充分說明，公積金也落實(shí)了更為寬松的政策導(dǎo)向。首先，商業(yè)銀行貸款持續(xù)降息，客觀上也需要公積金貸款利率進(jìn)一步下調(diào)，否則公積金貸款和商貸的利差比較小，客觀上也會(huì)使得公積金貸款的吸引力下降，所以必須降息。

第二，公積金貸款的利率進(jìn)一步下調(diào)，使得后續(xù)公積金貸款的優(yōu)勢(shì)更加明顯，對(duì)于剛需購房者進(jìn)一步降低貸款利率等具有積極的作用。

第三，公積金此次政策，也可以和其他政策疊加，比如說部分城市允許二套房也可以享受首套房的公積金優(yōu)惠政策，那么客觀上對(duì)于一些改善型購房需求的釋放也具有積極意義

第四，此次公積金政策和央行昨日政策、財(cái)政部今日政策一起，形成了9月底三個(gè)穩(wěn)樓市大招，對(duì)于四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的提振會(huì)比較顯著。

存量首套有望調(diào)整

如遇國(guó)家調(diào)整利率，住房公積金個(gè)人住房貸款利率如何調(diào)整？

記者在北京住房公積金網(wǎng)查詢到，“如遇國(guó)家調(diào)整利率，對(duì)于已發(fā)放的期限在1年以上的住房公積金個(gè)人住房貸款，其利率在當(dāng)年內(nèi)不作調(diào)整，自下年度的1月1日起調(diào)整?！?/p>

北京住房公積金網(wǎng)舉例稱，借款人申請(qǐng)的住房公積金個(gè)人住房貸款在2015年7月15日放款，央行在2015年8月26日將貸款年利率由3.5%下調(diào)至3.25%，則借款人自貸款發(fā)放之日至2015年年末的貸款年利率按3.5%執(zhí)行，自2016年1月1日起貸款年利率按3.25%執(zhí)行。

而現(xiàn)在，央行決定，自2022年10月1日起，下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn)，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。

那么，按照這個(gè)解釋口徑，自2023年1月1日期，存量首套個(gè)人住房公積金貸款利率也有望同步下調(diào)。

對(duì)于已提出貸款申請(qǐng)但還未發(fā)放的住房公積金個(gè)人住房貸款，自貸款發(fā)放之日起執(zhí)行調(diào)整后的貸款利率。北京住房公積金網(wǎng)舉例稱，借款人在2015年8月15日申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款，央行在2015年8月26日將貸款年利率由3.5%下調(diào)至3.25%，借款人貸款發(fā)放日為2015年8月30日，則貸款年利率自貸款發(fā)放之日起按3.25%執(zhí)行。

如果是在2022年10月1日前申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款，但尚未發(fā)放貸款的，貸款年利率或?qū)凑招抡邎?zhí)行。

王青判斷，后期視房地產(chǎn)修復(fù)狀況而定，穩(wěn)樓市政策還有較大發(fā)力空間。其中，受近期銀行存款利率較大幅度下調(diào)帶動(dòng)，即使四季度MLF利率保持不變，5年期LPR報(bào)價(jià)也有望進(jìn)一步下調(diào)，由此帶動(dòng)房貸利率更大幅度全面下行，進(jìn)而推動(dòng)樓市最快在年底前后出現(xiàn)趨勢(shì)性回暖勢(shì)頭。

王青認(rèn)為，本次首套房公積金貸款利率下調(diào)幅度較大，這一方面會(huì)減輕存量公積金貸款家庭月供負(fù)擔(dān)，有利于提振消費(fèi)，另一方面，這也將激發(fā)更多住房公積金貸款需求，月度金融數(shù)據(jù)中的委托貸款規(guī)模將出現(xiàn)大幅同比多增勢(shì)頭，進(jìn)而在一定程度上推進(jìn)寬信用進(jìn)程。

公積金支持首套購房幾何

根據(jù)住建部、財(cái)政部、央行聯(lián)合發(fā)布的《全國(guó)住房公積金2021年年度報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱《報(bào)告》），截至 2021年末，住房公積金繳存余額81882.14億元，個(gè)人住房貸款余額68931.12億元。

就2021年而言，《報(bào)告》顯示，2021年，全國(guó)住房公積金各項(xiàng)業(yè)務(wù)運(yùn)行平穩(wěn)，住房公積金繳存額29156.87億元，6611.21萬人提取住房公積金20316.13億元，發(fā)放個(gè)人住房貸款310.33萬筆、13964.22億元。截至2021年年底，個(gè)人住房貸款率84.18%。

《報(bào)告》顯示，住房公積金制度覆蓋面進(jìn)一步擴(kuò)大，繳存職工結(jié)構(gòu)更加優(yōu)化。全年新開戶單位79.46萬個(gè)，新開戶職工2220.51萬人。新開戶職工中，城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、外商投資企業(yè)、民辦非企業(yè)單位和其他類型單位繳存職工占比達(dá)76.85%。全年住房公積金實(shí)繳單位416.09萬個(gè)，實(shí)繳職工16436.09萬人，分別比上年增長(zhǎng)13.88%和7.23%。

《報(bào)告》提及，個(gè)人住房貸款重點(diǎn)支持首套普通住房，2021年發(fā)放的個(gè)人住房公積金貸款筆數(shù)中，首套住房貸款占85.76%，達(dá)到266.13萬套。二套及以上數(shù)量44.2萬套，占比14.24%。

關(guān)鍵詞： 貸款利率