2022年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)工作要求仍是在“房住不炒”基調(diào)下，做好“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”工作。明年新供住宅，將來源于兩個(gè)渠道：今年新拿地項(xiàng)目和庫(kù)存項(xiàng)目盤活。今年土地市場(chǎng)成交冷清，明年樓市供應(yīng)端壓力不容忽視，結(jié)合當(dāng)前住宅市場(chǎng)庫(kù)存水平變化，需積極盤活存量住房項(xiàng)目，以更好應(yīng)對(duì)明年房市供給端壓力。

一、今年供地量少，明年住房供應(yīng)將出現(xiàn)缺口

截至2022年12月21日，22個(gè)集中供地城市中除長(zhǎng)春、沈陽(yáng)外，所有城市均完成了三批次供地，其中14城完成了四批次供地。今年的土拍規(guī)模、結(jié)構(gòu)直接決定明年的商品房供給數(shù)量、供給格局。一般而言，房企從拿地到取得預(yù)售證所需時(shí)間會(huì)因當(dāng)?shù)卣?、自身現(xiàn)金流等因素有所區(qū)別，但拿地后3個(gè)月內(nèi)應(yīng)該開工，超期2年政府可無償收回，因此從趨勢(shì)上，今年土拍情況，直接決定明年商品房的供給。

(相關(guān)資料圖)

今年住宅市場(chǎng)成交面積達(dá)近十年最低。截至2022年11月，全國(guó)住宅類用地成交土地規(guī)劃建筑面積（以下簡(jiǎn)稱“住宅成交建面”）為8.39億平方米，同比增速-35%，僅為去年同期6成左右。當(dāng)前熱點(diǎn)城市正在積極謀劃第四批集中供地，12月最后一周預(yù)計(jì)還會(huì)有3000萬平左右新增成交住宅面積，即12月還會(huì)有1.8億平方米新增成交住宅面積，預(yù)計(jì)今年住宅成交建面為10.19億平方米。假設(shè)100%會(huì)被正常開發(fā)形成有效可售供應(yīng)，則新地塊對(duì)應(yīng)明年住宅供給10.19億平方米。

在住房需求總體不發(fā)生偏移情況下，明年住宅市場(chǎng)供給缺口約1.4億平方米。今年1-11月，商品房住宅累計(jì)銷售面積10.27億平方米，根據(jù)近5年商品房住宅銷售面積增速推測(cè)，今年商品房住宅銷售面積為11.4億平方米，明年銷售面積為11.6億平方米，根據(jù)今年住宅成交建面約10.19億平方米，則明年住宅市場(chǎng)還存在1.4億平方米缺口，這部分缺口需靠存量項(xiàng)目供給。

上一次住宅市場(chǎng)出現(xiàn)供給缺口還在2016年，對(duì)應(yīng)全國(guó)范圍的住宅價(jià)格上漲。如圖1所示，最近十年來，我國(guó)每年住宅成交建面均遠(yuǎn)超下一年實(shí)際住房銷售面積，僅2016年出現(xiàn)了1.6億平方米左右的供應(yīng)缺口，與之對(duì)應(yīng)的百城住宅價(jià)格指數(shù)于2016、2017年均出現(xiàn)兩位數(shù)的同比上漲。從住宅市場(chǎng)供給來看，若明年存量項(xiàng)目供給未對(duì)住宅市場(chǎng)形成有效補(bǔ)充，明年住宅市場(chǎng)出現(xiàn)的1.4億平方米的供應(yīng)缺口可能成為推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲因素之一。

圖1：明年住宅供給存在缺口

數(shù)據(jù)來源：wind，虛線框?yàn)轭A(yù)測(cè)值。

二、當(dāng)前商品住宅庫(kù)存水平及出清周期

2021年以來，商品房銷售明顯下滑，疊加房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，帶動(dòng)房地產(chǎn)投資增速轉(zhuǎn)負(fù)，經(jīng)歷了投資的大幅收縮后，當(dāng)前住宅市場(chǎng)庫(kù)存處于什么水平？通過計(jì)算商品住宅庫(kù)存水平以及出清周期發(fā)現(xiàn)：當(dāng)前商品住宅狹義庫(kù)存處于歷史高位，廣義庫(kù)存今年以來快速上升。

一是狹義住宅庫(kù)存及狹義庫(kù)銷比均較快增長(zhǎng)。狹義住宅庫(kù)存指商品住宅待售面積，該指標(biāo)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報(bào)告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積。由于商品住宅待售面積計(jì)入的是已竣工的建筑面積，因此對(duì)應(yīng)除以過去12個(gè)月住宅銷售面積中的現(xiàn)房面積，作為狹義住宅庫(kù)銷比。截至2022年10月，我國(guó)商品住宅待售面積2.6億平方米，較去年同期增長(zhǎng)16.6%，且今年以來同比保持10%以上增長(zhǎng)，表明商品住宅庫(kù)存水平較上年明顯增加。截至2022年10月狹義庫(kù)銷比為1.61年，意味著商品住宅現(xiàn)房出清周期約為19.3個(gè)月，較上年同期提高2.8個(gè)月。

二是今年以來廣義庫(kù)銷比快速上升至歷史較高水平。廣義住宅庫(kù)存指已開工未售住宅面積，除房地產(chǎn)開發(fā)商手中已竣工的待售面積，還包括歷史上開工但尚未完工的商品住宅在建面積。以1999年3月新開工的住宅面積為基數(shù)，逐月累加當(dāng)月住宅新開工面積，以此衡量住房供給的累計(jì)值；同時(shí)，計(jì)算同期住宅銷售面積的累計(jì)值，將兩者軋差，推算已開工未售的住宅面積，得出廣義口徑下的住宅庫(kù)存水平，除以過去12個(gè)月住宅銷售面積的總和，得到廣義住宅庫(kù)銷比。截至2022年11月，廣義口徑商品住宅庫(kù)存約17.36億平方米，廣義庫(kù)銷比為1.33年，表明目前廣義住宅庫(kù)存出清周期約為16個(gè)月，處于2000年以來65%分位水平，2022年初時(shí)庫(kù)銷比僅位于28%分位水平，表明今年以來廣義庫(kù)銷比快速上升。

圖2：商品房住宅待售面積及同比（狹義庫(kù)存）

圖3：商品房住宅待售面積及狹義庫(kù)銷比

圖4：廣義口徑商品住宅庫(kù)存及庫(kù)銷比

綜合來看，因當(dāng)前房地產(chǎn)銷售壓力較大，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)新開工下降較快，對(duì)我國(guó)住宅市場(chǎng)中期潛在供給能力造成影響。狹義庫(kù)銷比接近歷史高位，表明現(xiàn)房庫(kù)存較多，然而期房銷售是當(dāng)前住宅銷售的主要形式，因此單用狹義庫(kù)銷比來刻畫庫(kù)存壓力可能存在偏差。用新開工與銷售面積軋差推算的廣義住宅庫(kù)銷比顯示近年來我國(guó)住宅庫(kù)存處于歷史低位，但今年來隨著樓市風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)酵，庫(kù)存水平快速上升，疊加明年住房供應(yīng)大概率出現(xiàn)缺口，說明市場(chǎng)上大量庫(kù)存項(xiàng)目需要積極盤活以緩解供應(yīng)端壓力。需警惕出現(xiàn)次貸危機(jī)后的美國(guó)房市類似情況（當(dāng)年由于新屋開工低迷持續(xù)的時(shí)間較長(zhǎng)，美國(guó)的房屋空置率逐漸回落，到新冠疫情后甚至一度出現(xiàn)了房屋供不應(yīng)求的局面，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)暴漲），明年房市除了做好“保交樓、穩(wěn)民生”外，還需重視“保新增、保開工”，更好應(yīng)對(duì)住宅市場(chǎng)供應(yīng)端壓力。

（執(zhí)筆人：肖健一）

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)市場(chǎng)