文/樂居財(cái)經(jīng)靳文雨

(相關(guān)資料圖)

在“房住不炒”、“租購并舉”政策背景下，保障性租賃住房（簡稱“保租房”）REITS成功“出圈”了。

11月16日晚間，根據(jù)上交所公告，華夏基金華潤有巢REIT（簡稱“華潤有巢REIT”）刷新了公募REITs網(wǎng)下發(fā)售配售比例紀(jì)錄，總吸引資金超過了1200億元。

為此，新派公寓創(chuàng)始人王戈宏（曾于2017年成功發(fā)行國內(nèi)首單住房租賃類REITs）也在朋友圈轉(zhuǎn)發(fā)了華潤有巢發(fā)售成功的喜報(bào)，并配文“恭喜華潤有巢REIT破紀(jì)錄融資的成績，讓投資人對公寓資產(chǎn)長遠(yuǎn)價(jià)值的認(rèn)可得到印證。”

據(jù)了解，在網(wǎng)下詢價(jià)階段，華潤有巢REIT就收到107家網(wǎng)下投資者管理的432個(gè)配售對象的詢價(jià)報(bào)價(jià)信息，擬認(rèn)購數(shù)量總和為298.53億份，為初始網(wǎng)下發(fā)售份額數(shù)量（1.4億份）的213.24倍，參與其中的網(wǎng)下投資者包括券商、保險(xiǎn)、信托、私募等各類機(jī)構(gòu)。

在華潤有巢REIT之前，8月16日，中金廈門安居REIT、紅土深圳安居REIT、華夏北京保障房REIT三只保租房REITs產(chǎn)品也在滬深交易所同步公開發(fā)售。而投資人對這些產(chǎn)品的關(guān)注度和認(rèn)可度普遍較高，3單產(chǎn)品網(wǎng)下機(jī)構(gòu)認(rèn)購倍數(shù)均超過100倍。

在房企面臨銷售低迷、融資日漸艱難、資產(chǎn)減值等困局的當(dāng)下，保租房REITs的成功上市，無疑為運(yùn)營長租公寓的房企開辟了一條新的融資渠道，釋放出了很強(qiáng)的信號意義。

發(fā)力長租公寓

華潤有巢REIT是全國單市場化機(jī)構(gòu)運(yùn)營的保租房REITs，由華潤置地旗下有巢住房租賃、中信證券、華夏基金三者聯(lián)合推出。

據(jù)樂居財(cái)經(jīng)《資管K線》了解，早在2018年，華潤置地就開始涉足住房租賃領(lǐng)域，并創(chuàng)立長租公寓品牌“有巢”。該品牌以服務(wù)城市青年人口為主，并致力于解決城市租住需求，提高租住品質(zhì)，創(chuàng)新租住體驗(yàn)。

相比于其它“房企系”長租品牌，有巢公寓青睞大型租賃社區(qū)的打造，近年來公司陸續(xù)入市的項(xiàng)目多為集體用地、R4租賃用地。

在最初發(fā)布時(shí)，“有巢”僅有“有巢公寓”和“有巢公館”兩條產(chǎn)品線，前者定位為青年公寓，后者則是白領(lǐng)公寓。

發(fā)展至今，其已形成包括“有巢公寓”、“有巢公館”、“有巢公邸”、“有巢新城”及“有巢國際公寓”五大產(chǎn)品線。其中，“有巢公館”、“有巢公邸”的定位較為高端，屬于優(yōu)享型的產(chǎn)品，主要目標(biāo)客群是高管、高收入的旅居人群。

此次發(fā)行的華潤有巢REIT項(xiàng)目，其底層資產(chǎn)是位于上海市松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)的泗涇項(xiàng)目和松江工業(yè)區(qū)的東部經(jīng)開區(qū)項(xiàng)目。

其中，泗涇項(xiàng)目所處的地塊系上海首宗租賃集體建設(shè)用地，2018年10月由華潤置地下屬全資子公司以1.25億元的底價(jià)競得；東部經(jīng)開區(qū)項(xiàng)目所處的項(xiàng)目地塊系上海第二宗R4租賃用地，在2018年8月由華潤置地以底價(jià)1.8億元競得，樓面價(jià)3592元/平方米。

目前，兩個(gè)項(xiàng)目均已納入上海市保租房統(tǒng)一管理范圍，分別獲得上海市松江區(qū)“001號”、“002號”保租房認(rèn)定。

當(dāng)前泗涇項(xiàng)目的建筑面積約5.51萬平方米，其中租賃住房建筑面積約4.05萬平方米，房間套數(shù)為1264套；東部經(jīng)開區(qū)項(xiàng)目建筑面積約6.63萬平方米，其中租賃住房建筑面積約4.95萬平方米，房間套數(shù)為1348套。截至2022年9月30日，兩個(gè)項(xiàng)目出租率均達(dá)到94%。

樂居財(cái)經(jīng)《資管K線》獲悉，在華潤置地發(fā)布的年報(bào)中，長租公寓板塊被歸為了“生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)”，除了長租之外，該類型的業(yè)務(wù)中還涉及城市建設(shè)與運(yùn)營、長租、產(chǎn)業(yè)、康養(yǎng)和影業(yè)等多個(gè)地產(chǎn)衍生領(lǐng)域。

數(shù)據(jù)顯示，在2021年，該類型的業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)總營收167億元。其中長租公寓實(shí)現(xiàn)營收3.13億元，按年增長46%，出租率在92%的高水平，營收貢獻(xiàn)比為1.9%。

截至今年6月末，有巢公寓在全國15城實(shí)現(xiàn)管理規(guī)模5.5萬間，其中在營項(xiàng)目33個(gè)，房間數(shù)2.2萬間，儲備項(xiàng)目21個(gè)，房間數(shù)3.3萬間，其中80%的房源集中在北、上、廣、深等一線城市。

“納?！鼻笞?/p>

在十年前長租公寓這股風(fēng)開始吹起之時(shí)，類似于自如公寓、魔方公寓、you+公寓等面向青年群體的長租公寓就開始出現(xiàn)，萬科、龍湖、旭輝、金地等頭部開發(fā)商們也率先涉足了該領(lǐng)域。

如萬科在2014年推出了“泊寓”；龍湖于2016年8月推出“冠寓”品牌；2016年12月，旭輝與華東師范大學(xué)合作推出長租公寓項(xiàng)目，后推出了長租品牌“瓴寓”。

這幾年間，出于盤活存量資產(chǎn)，優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)等目的，一些開發(fā)商們也曾試水公募REITs。

如在2017年12月，王戈宏和郁亮叩響深交所開市的鐘聲，新派公寓類REITs（新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃）和萬科旗下印力集團(tuán)CMBS正式掛牌，成功發(fā)行全國首單住房租賃類REITs。

2021年8月，星河發(fā)行的“星河郡寓第一期廣州亞金中心資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”獲得深交所符合掛牌條件的無異議函，成為2021年以來公開市場首個(gè)獲批的長租類REITs產(chǎn)品。

今年，二十大報(bào)告再次強(qiáng)調(diào)了“租購并舉”的住房制度，主張“房住不炒”。而近日備受關(guān)注的“金融16條”中，也提到支持住房租賃企業(yè)發(fā)行信用債券和擔(dān)保債券等直接融資產(chǎn)品，專項(xiàng)用于租賃住房建設(shè)和經(jīng)營，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。

保租房REITs發(fā)行火熱現(xiàn)象背后，長租公寓行業(yè)似乎也正迎來新的“變局”。

今年初，華潤置地管理層在業(yè)績會上曾表示，在長租公寓業(yè)務(wù)上要堅(jiān)定獲取符合公募REITs發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)的標(biāo)的資產(chǎn)打造“投、融、建、管、退”閉環(huán)。作為當(dāng)前長租公寓中唯一可申報(bào)公募REITs的品類，保租房必定是華潤有巢要發(fā)力拓展的。

樂居財(cái)經(jīng)《資管K線》獲悉，2020年10月發(fā)布的“十四五規(guī)劃”中，首次明確提出了“保租房”的概念。

按照規(guī)劃，40個(gè)重點(diǎn)城市將在“十四五”期間建設(shè)籌集保障性租賃住房650萬套（間）。其中2021年、2022年是籌建的關(guān)鍵期，計(jì)劃建設(shè)籌集330萬套（間），完成“十四五”目標(biāo)的一半。

保租房的籌建強(qiáng)調(diào)充分發(fā)揮市場機(jī)制，而房企長租公寓品牌成為重要的參與主體。

在政策支持下，隨著保租房進(jìn)一步擴(kuò)容，長租公寓“納?！爆F(xiàn)象正在顯著增加。目前，旭輝瓴寓、萬科泊寓、龍湖冠寓等房企租賃品牌均已入局保障性租賃住房。

此次華潤有巢REIT的成功發(fā)行，或許能為房企運(yùn)營長租公寓找到一條新的融資思路。即

通過“納?！眮砩陥?bào)公募REITs。

有業(yè)內(nèi)人士表示，保租房由政府或國企指導(dǎo)，因此資產(chǎn)質(zhì)量出租率相對穩(wěn)定，在經(jīng)濟(jì)波動的局勢下，投資者出于避險(xiǎn)情緒，對此類資產(chǎn)的熱情也會相對高漲。

關(guān)鍵詞： 華潤置地 萬平方米 建筑面積