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據(jù)證券時報統(tǒng)計，18城完成了2023年首輪集中土拍，其中“觸頂”成交地塊占比達48%，合肥、成都、杭州、上海觸頂成交地塊占比均超六成。疊加房屋成交數(shù)據(jù)的修復，讓人頗有地產(chǎn)業(yè)否極泰來的感覺。

但這是景氣度思維，我更關注長期結構性變化，而非短期周期性變化。

觸頂成交地塊占比高的城市是一線和強二線城市，這些城市的成交活躍，房子不愁賣，高周轉模式跑得通。以上海為例，從拿地到形成銷售，緊鑼密鼓狀態(tài)下大約只需半年左右。開發(fā)商可以不考慮房價波動，基于項目限價，用項目要求收益率來反算可接受的投標價格上限。

實際操作中的土地溢價率還取決于拍賣環(huán)節(jié)的競爭強度和地塊的質量。參與投標的企業(yè)多，項目地段好，溢價率就容易高。在大樣本下，地段優(yōu)劣可以不予考慮，也就是說，溢價率提上來了，大致就意味著競爭加劇了，項目利潤率也下降了。

這是供給側扶持政策陸續(xù)推出后大概率會發(fā)生的結果，有些房企活過來了，有些房企不差錢了，明擺著的好地就更有能力出手了。

這是景氣度和盈利能力負相關的一個典型案例。拍腦袋算一下，在相當長一段時期內，最高的利潤率的項目可能恰恰是2021年下半年至2022年上半年拍得的項目，也就是行業(yè)最哀鴻遍野的時候，土地溢價率最低的時候。

當然，奢望利潤率長期高到這種程度是不現(xiàn)實的?，F(xiàn)在我們要放棄幻想，把房地產(chǎn)當作制造業(yè)看待，從有融資成本優(yōu)勢、項目管理水平和品牌溢價能力等方面去尋找有超額盈利能力和份額提升空間的具體房企，而非追逐景氣度。

作者：姜誠，現(xiàn)任中泰資管基金業(yè)務部總經(jīng)理兼投資總監(jiān)。

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